Comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero: guía paso a paso

Comprar una propiedad en Panamá puede ser una alternativa para quienes buscan una segunda residencia, una inversión inmobiliaria, una propiedad para generar renta o una forma de diversificar su patrimonio internacional.

Para un extranjero, el proceso puede parecer complejo al principio.

¿Qué documentos necesito?
¿Puedo comprar desde otro país?
¿Necesito una cuenta bancaria en Panamá?
¿Cuánto debo pagar en impuestos?
¿Cómo verifico que la propiedad está libre de problemas?
¿Comprar una propiedad me permite solicitar residencia?

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes entre compradores internacionales.

En esta guía explicamos cómo comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero, desde la definición del objetivo hasta la formalización y registro de la propiedad.

Nota: Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, tributaria, migratoria o financiera. Los requisitos pueden variar según la operación y la normativa vigente.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Panamá?

Sí.

Los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en Panamá y el país mantiene un marco de inversión abierto a capital extranjero. PROPANAMA señala que los inversionistas extranjeros y sus empresas tienen, por ley, los mismos derechos y obligaciones que los nacionales.

Esto permite que un comprador internacional pueda adquirir diferentes tipos de propiedades, dependiendo de su objetivo:

• Apartamentos.
• Casas.
• Propiedades de lujo.
• Lotes.
• Propiedades de playa.
• Inmuebles comerciales.
• Oficinas.
• Proyectos sobre planos.
• Propiedades destinadas a inversión.

Sin embargo, existen consideraciones legales específicas para determinadas ubicaciones y tipos de terrenos, por lo que cada propiedad debe ser revisada individualmente antes de comprar.

¿Por qué comprar una propiedad en Panamá?

Las razones para comprar pueden ser muy diferentes.

1. Inversión inmobiliaria

El objetivo puede ser adquirir un activo que pueda generar ingresos mediante alquiler o que forme parte de una estrategia de valorización patrimonial.

2. Segunda residencia

Panamá puede resultar atractivo para personas que quieren tener una propiedad fuera de su país de residencia.

3. Jubilación

Algunos compradores internacionales analizan Panamá como posible lugar para establecerse durante su jubilación.

4. Diversificación patrimonial

Una propiedad en Panamá puede formar parte de una cartera internacional de activos.

5. Residencia por inversión

Para determinados inversionistas, la adquisición inmobiliaria puede formar parte de una estrategia migratoria, siempre que la inversión cumpla los requisitos específicos del programa correspondiente.

6. Negocios

Una propiedad también puede estar vinculada a una estrategia empresarial o comercial.

¿Se puede comprar una propiedad en Panamá desde el extranjero?

En determinadas circunstancias, sí.

No necesariamente tienes que vivir en Panamá para adquirir una propiedad.

El proceso puede estructurarse con el apoyo de profesionales locales y, dependiendo de las circunstancias, mediante poderes y representación legal.

Para un comprador internacional esto puede ser especialmente importante.

Por ejemplo, una persona que vive en:

• Colombia.
• Estados Unidos.
• Canadá.
• España.
• Reino Unido.
• Francia.
• Alemania.
• México.

puede comenzar el proceso de adquisición sin necesariamente trasladarse inmediatamente a Panamá.

Sin embargo, la documentación requerida dependerá de la operación y de la forma en que se estructure la compra.

Paso 1: define por qué quieres comprar

Antes de comenzar a visitar propiedades, recomendamos definir el objetivo.

Esta es probablemente la decisión más importante.

Pregúntate:

¿Quiero vivir en Panamá?

¿Quiero generar renta?

¿Quiero una segunda residencia?

¿Quiero una propiedad para mi jubilación?

¿Quiero diversificar mi patrimonio?

¿Estoy interesado en una estrategia de residencia por inversión?

Cada respuesta puede llevarte hacia una propiedad diferente.

Por ejemplo, un apartamento pensado para alquiler corporativo puede no ser la misma opción que una propiedad diseñada para una segunda residencia familiar.

Paso 2: establece tu presupuesto real

El presupuesto no debería limitarse al precio de la propiedad.

Al comprar un inmueble internacionalmente debes considerar también:

• Impuestos.
• Gastos notariales.
• Registro.
• Honorarios legales.
• Gastos bancarios.
• Costos de transferencia de fondos.
• Administración.
• Mantenimiento.
• Seguros.
• Remodelaciones, si fueran necesarias.
• Gastos de propiedad horizontal.

Por eso, recomendamos definir:

Precio de compra

Costos de adquisición

Capital para adecuación

Capital de operación

=Presupuesto real de inversión

Paso 3: elegir la ciudad y la zona

Panamá tiene diferentes mercados inmobiliarios.

Para muchos compradores internacionales, la primera referencia será Ciudad de Panamá.

Dentro de la ciudad existen zonas con perfiles muy diferentes.

Costa del Este

Una zona residencial y empresarial con proyectos modernos y presencia de compañías internacionales.

Punta Pacífica

Una zona residencial de alta densidad, con numerosos edificios y una ubicación estratégica dentro de la ciudad.

Avenida Balboa

Reconocida por su ubicación frente al mar y su oferta de apartamentos.

San Francisco

Un sector urbano con restaurantes, servicios y diferentes alternativas residenciales.

Santa María

Un desarrollo residencial de alta gama con proyectos de gran escala.

Casco Antiguo

Una zona histórica con una dinámica inmobiliaria y turística particular.

Panamá Pacífico

Un área con actividad empresarial, logística y residencial.

También existen mercados de playa y otras zonas fuera de la capital que pueden ser interesantes dependiendo del objetivo.

Paso 4: decidir qué tipo de propiedad comprar

No todos los inmuebles cumplen la misma función.

Apartamento

Puede ser interesante para quienes buscan vivienda urbana, segunda residencia o alquiler.

Casa

Puede tener sentido para familias o compradores que buscan mayor espacio y privacidad.

Propiedad de playa

Puede analizarse para segunda residencia, turismo o determinados modelos de renta.

Proyecto sobre planos

Puede ofrecer diferentes esquemas de pago durante la construcción.

Propiedad comercial

Puede ser considerada por inversionistas que buscan exposición a segmentos comerciales.

La decisión debe partir de la estrategia, no solamente de la estética.

Paso 5: analizar el mercado antes de comprar

Una propiedad no debería evaluarse únicamente por su precio.

Conviene analizar:

• Precio por metro cuadrado.
• Propiedades comparables.
• Oferta disponible.
• Demanda.
• Alquileres de la zona.
• Gastos de administración.
• Mantenimiento.
• Antigüedad.
• Estado del edificio.
• Amenidades.
• Ubicación.
• Conectividad.
• Potencial de reventa.

Para un inversionista internacional es especialmente importante entender qué ocurre después de la compra.

Paso 6: verificar si la propiedad puede utilizarse como quieres

Este paso es fundamental.

Si compras una propiedad pensando en alquilarla por períodos cortos, por ejemplo, debes comprobar que el uso que pretendes darle sea compatible con la normativa aplicable, las características del edificio y las reglas de propiedad horizontal.

No recomendamos asumir:

“Si otros apartamentos lo hacen, yo también puedo hacerlo.”

Cada inmueble debe analizarse individualmente.

Lo mismo ocurre con propiedades comerciales, oficinas, terrenos y proyectos turísticos.

Paso 7: realizar una debida diligencia jurídica

Antes de entregar una suma importante de dinero, recomendamos realizar una revisión jurídica.

El Registro Público de Panamá tiene entre sus funciones la inscripción y calificación de documentos relacionados con bienes inmuebles y la publicidad registral de los derechos y actos jurídicos correspondientes.

La revisión debería buscar, entre otros aspectos:

• Titularidad.
• Número de finca.
• Propietario registrado.
• Gravámenes.
• Hipotecas.
• Embargos.
• Limitaciones.
• Situación registral.
• Descripción del inmueble.
• Superficie.
• Información relevante de la propiedad.

El objetivo es confirmar que la persona que vende tiene derecho a hacerlo y conocer las condiciones jurídicas del activo.

Paso 8: revisar impuestos y obligaciones de la propiedad

También conviene revisar la situación fiscal del inmueble.

La Dirección General de Ingresos mantiene información específica sobre el impuesto de inmueble y las condiciones aplicables según el valor catastral y el tipo de propiedad.

Dependiendo de la propiedad pueden existir obligaciones relacionadas con:

• Impuesto de inmueble.
• Propiedad horizontal.
• Mantenimiento.
• Administración.
• Servicios.
• Seguros.
• Otros gastos asociados.

Antes de comprar, recomendamos solicitar la documentación correspondiente y verificar que no existan obligaciones pendientes que puedan afectar la operación.

Paso 9: revisar al vendedor o desarrollador

Si estás comprando una propiedad terminada, debes analizar al vendedor.

Si estás comprando sobre planos, además debes estudiar al desarrollador.

Recomendamos revisar:

• Trayectoria.
• Proyectos anteriores.
• Situación jurídica.
• Contrato.
• Licencias.
• Cronograma.
• Financiamiento.
• Fiducia, cuando corresponda.
• Condiciones de entrega.
• Garantías.
• Penalidades.

Una propiedad puede ser atractiva, pero el desarrollador también forma parte de la inversión.

Paso 10: negociar las condiciones

Una vez seleccionada la propiedad, comienza la negociación.

Además del precio pueden negociarse:

• Forma de pago.
• Fecha de entrega.
• Depósito.
• Condiciones de la compraventa.
• Inclusión de mobiliario.
• Reparaciones.
• Gastos.
• Penalidades.
• Condiciones suspensivas.

Para un comprador internacional, recomendamos que todo quede claramente documentado.

Paso 11: firmar el contrato de compraventa

La documentación contractual debe establecer claramente las condiciones de la operación.

Antes de firmar, conviene revisar:

• Identificación de las partes.
• Descripción del inmueble.
• Precio.
• Forma de pago.
• Fechas.
• Condiciones.
• Obligaciones.
• Penalidades.
• Entrega.
• Responsabilidades.
• Gastos e impuestos.

Para operaciones de alto valor recomendamos contar con un abogado panameño independiente.

Paso 12: estructurar correctamente el ingreso del dinero

Este punto es especialmente importante para un extranjero.

Si vas a enviar cientos de miles de dólares desde otro país, no recomendamos simplemente realizar una transferencia sin planificación.

Primero debes determinar:

¿Quién es el propietario de los fondos?

¿Cuál es el origen del dinero?

¿Desde qué país se enviará?

¿A qué cuenta llegará?

¿Cuál es el propósito de la transferencia?

¿Cómo quedará documentada la inversión?

Los bancos y entidades financieras pueden solicitar documentación relacionada con el origen y propósito de los fondos.

Una correcta trazabilidad puede facilitar posteriormente la demostración del origen del capital y de la inversión realizada.

Paso 13: formalizar la transferencia

Una vez cumplidas las condiciones contractuales, se procede con la formalización de la compraventa conforme a la estructura de la operación.

La documentación debe ser preparada y revisada por los profesionales correspondientes.

El objetivo es que exista una cadena documental clara:

Fondos → contrato → pago → escritura → registro → propiedad

Esta trazabilidad es especialmente importante para un inversionista internacional.

Paso 14: registrar la propiedad

El Registro Público de Panamá cumple una función central en la inscripción de los actos relacionados con bienes inmuebles. Su sección inmobiliaria califica e inscribe documentos relacionados con fincas y derechos inmobiliarios.

Por eso, la operación no debería considerarse completamente terminada simplemente porque se firmó un contrato.

El registro es una etapa fundamental para formalizar la adquisición.

¿Qué impuestos existen al comprar una propiedad en Panamá?

Este es un punto que debe revisarse cuidadosamente porque las reglas pueden cambiar según el tipo de operación.

La Dirección General de Ingresos establece el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) y actualmente mantiene información sobre el formulario 106 y las tasas aplicables.

Además, Panamá aprobó recientemente la Ley 546 de 31 de agosto de 2026, que modificó el tratamiento del ITBI para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas. El nuevo esquema contempla una exención sobre los primeros B/.120.000 de la base imponible y tasas progresivas para determinados valores superiores, sujeto a las condiciones establecidas por la ley.

Por eso, no recomendamos utilizar una cifra única de “costos de compra” para todas las propiedades.

Hay que analizar:

• Tipo de inmueble.
• Precio.
• Valor catastral.
• Si es primera venta.
• Si es vivienda nueva.
• Si aplica alguna exoneración.
• Tipo de vendedor.
• Naturaleza de la operación.

¿Quién paga el impuesto de transferencia?

La estructura tributaria de una operación inmobiliaria debe revisarse antes de firmar.

La DGI establece el régimen del ITBI y los procedimientos para su declaración y pago.

Por eso, recomendamos que el contrato defina claramente las obligaciones de cada parte.

No conviene asumir que todos los gastos corresponden automáticamente al comprador.

¿Qué ocurre con los impuestos cuando posteriormente se vende la propiedad?

La venta de un inmueble puede generar obligaciones tributarias diferentes a las de la adquisición.

La DGI contempla el Impuesto de Ganancia de Capital mediante el formulario 107, cuya declaración y pago se realizan antes de la inscripción de la compraventa en el Registro Público.

Esto significa que un inversionista debería analizar desde el principio no solamente:

“¿Cuánto me cuesta comprar?”

sino también:

“¿Qué ocurre fiscalmente cuando quiera vender?”

¿Comprar una propiedad en Panamá permite obtener residencia?

No automáticamente.

Esta distinción es muy importante.

Comprar un inmueble no significa por sí mismo que cualquier extranjero obtenga residencia.

Existen programas migratorios específicos con requisitos determinados.

En el caso del Inversionista Calificado, Panamá contempla una residencia permanente para inversionistas que realicen determinadas inversiones con fondos de origen extranjero y mantengan la inversión durante el período requerido. PROPANAMA describe actualmente diferentes modalidades de inversión dentro del programa.

Y, como vimos en nuestro artículo sobre invertir en Panamá, la normativa migratoria ha tenido modificaciones recientes.

Por eso:

Si la residencia es parte de tu objetivo, debes analizar primero los requisitos migratorios y después seleccionar la propiedad.

¿Puedo comprar una propiedad de US$300.000 y obtener residencia?

No debería asumirse automáticamente.

La elegibilidad depende de la modalidad de inversión, el tipo de propiedad, la fecha y las condiciones específicas establecidas por la normativa vigente.

Este punto es especialmente importante porque las reglas del Inversionista Calificado han sido modificadas recientemente.

Por eso, antes de firmar una promesa de compraventa con un objetivo migratorio, recomendamos verificar con un abogado de inmigración panameño que la propiedad específica y la estructura de la operación cumplen los requisitos aplicables.

¿Conviene comprar sobre planos?

Puede ser una alternativa interesante dependiendo de la estrategia.

Comprar sobre planos puede permitir:

• Acceder a precios de lanzamiento.
• Elegir determinadas unidades.
• Utilizar un plan de pagos.
• Participar desde una etapa temprana del proyecto.

Pero también implica riesgos y consideraciones:

• Retrasos.
• Cambios en el proyecto.
• Riesgo del desarrollador.
• Condiciones contractuales.
• Fecha real de entrega.
• Costos adicionales.
• Mercado existente al momento de la entrega.

Por eso, un proyecto sobre planos debe analizarse como una inversión, no simplemente como una compra.

¿Qué debe revisar un extranjero antes de comprar sobre planos?

Recomendamos revisar:

El desarrollador

¿Quién construye?

El proyecto

¿Qué se está desarrollando realmente?

La licencia

¿El proyecto cuenta con las autorizaciones necesarias?

El contrato

¿Qué ocurre si se retrasa?

El plan de pagos

¿Cuándo debes pagar?

La entrega

¿Cuál es la fecha prevista y qué condiciones existen?

La administración

¿Cuánto costará mantener la propiedad?

El mercado

¿Qué propiedades similares existirán cuando el proyecto sea entregado?

¿Comprar una propiedad para Airbnb es una buena estrategia?

No debería decidirse únicamente por la rentabilidad proyectada.

Antes de comprar para alquiler de corta estancia hay que analizar:

• Normativa.
• Reglamento del edificio.
• Demanda turística.
• Competencia.
• Ocupación.
• Tarifas.
• Administración.
• Limpieza.
• Mantenimiento.
• Impuestos.
• Comisiones de plataformas.
• Seguros.

Una propiedad puede tener una excelente ubicación y aun así no ser adecuada para determinado modelo de alquiler.

¿Qué documentos debería solicitar antes de comprar?

Dependiendo de la operación, puede ser recomendable solicitar y revisar:

• Certificación registral.
• Documentación del inmueble.
• Identificación del propietario.
• Paz y salvo, cuando corresponda.
• Información tributaria.
• Reglamento de propiedad horizontal.
• Contrato de compraventa.
• Documentación corporativa si vende una sociedad.
• Licencias y permisos para proyectos nuevos.
• Información sobre gravámenes.
• Documentación del desarrollador.

El listado exacto dependerá del tipo de propiedad y de la estructura de la transacción.

Comprar una propiedad en Panamá desde Colombia

Para un colombiano que está considerando comprar en Panamá, existen algunas ventajas operativas evidentes:

• Cercanía geográfica.
• Conectividad aérea.
• Uso del dólar.
• Familiaridad cultural.
• Amplia presencia empresarial colombiana.
• Mercado inmobiliario internacional.

Pero eso no significa que la compra deba hacerse sin planificación.

Es recomendable definir previamente:

Origen del capital

→ Transferencia

→ Compra

→ Registro

→ Administración

→ Tributación

→ Estrategia de salida

Comprar una propiedad en Panamá desde Europa

Para un comprador europeo, el análisis puede ser diferente.

Puede estar buscando:

• Diversificación geográfica.
• Segunda residencia.
• Mercado inmobiliario en dólares.
• Residencia.
• Jubilación.
• Negocios en América Latina.

En este caso, además de analizar la propiedad, es importante revisar las obligaciones que pueda tener el comprador en su país de residencia fiscal.

¿Qué errores debe evitar un comprador extranjero?

1. Comprar solamente por fotografías

Una propiedad bonita no necesariamente es una buena inversión.

2. No revisar el Registro Público

La situación jurídica debe verificarse antes de comprometer capital.

3. No revisar el reglamento de propiedad horizontal

Especialmente si se pretende alquilar.

4. Transferir dinero sin planificación

Los fondos deben poder trazarse y documentarse.

5. Confundir una propiedad con una visa

No toda propiedad sirve para una estrategia migratoria.

6. No revisar los impuestos

Los costos tributarios pueden variar según la operación.

7. Comprar sin pensar en la salida

También hay que analizar qué ocurrirá cuando llegue el momento de vender.

El proceso resumido

Si tuviéramos que resumir todo el proceso en diez pasos:

01. Definir el objetivo

Inversión, vivienda, renta, residencia o segunda vivienda.

02. Definir presupuesto

Precio + gastos + capital operativo.

03. Seleccionar zona

Ciudad de Panamá, playa, Panamá Pacífico u otra ubicación.

04. Seleccionar propiedad

Comparar diferentes oportunidades.

05. Realizar debida diligencia

Revisar situación jurídica y financiera.

06. Negociar

Precio, condiciones y forma de pago.

07. Revisar contrato

Con asesoría legal independiente.

08. Transferir fondos

Utilizando una estructura bancaria adecuada.

09. Formalizar y registrar

Completar la documentación y registro correspondiente.

10. Administrar

Alquiler, mantenimiento, impuestos y estrategia patrimonial.

Comprar una propiedad no debería ser el primer paso

Para un inversionista internacional, la propiedad es solamente una parte de la estrategia.

Antes de comprar conviene responder:

¿Por qué Panamá?

¿Por qué esta ciudad?

¿Por qué esta zona?

¿Por qué esta propiedad?

¿Qué quiero hacer con ella?

¿Cómo voy a financiarla?

¿Cómo voy a administrarla?

¿Cuál es mi estrategia de salida?

Cuando estas preguntas están claras, la búsqueda inmobiliaria se vuelve mucho más precisa.

¿Estás buscando comprar una propiedad en Panamá?

En TO Real Estate trabajamos con compradores e inversionistas internacionales que buscan oportunidades inmobiliarias en Panamá.

Nuestro objetivo no es simplemente mostrar propiedades.

Primero buscamos entender qué quiere construir el cliente:

¿Una inversión?

¿Una segunda residencia?

¿Una propiedad para generar renta?

¿Una estrategia de residencia?

¿Un patrimonio internacional?

A partir de ahí podemos analizar diferentes oportunidades inmobiliarias y conectar al comprador con profesionales especializados para las etapas jurídicas, financieras, migratorias y tributarias que correspondan.

Si estás pensando en comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero, podemos ayudarte a entender el mercado, comparar oportunidades y estructurar el proceso de adquisición.

Comprar una propiedad puede ser el comienzo.

La verdadera pregunta es qué quieres construir con ella.

Construya patrimonio. Invierta con criterio.